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28 de outubro de 2020
Cidades

Coronavírus e a inadimplência das taxas condominiais

Efeitos econômicos da pandemia podem desestabilizar finanças de edifícios comerciais e residenciais.
Questão muito importante para a administração condominial é a inadimplência. O risco que esse problema embute é potencializado ao extremo com a atual paralisação da economia em decorrência do coronavírus.

A dúvida sobre como se comportarão os recebimentos das taxas condominiais tem razão de ser na medida em que a economia funciona como um sistema fechado que, quando interrompido um de seus elos, causa reflexos imediatos na etapa subsequente da cadeia (ciclo).

Quando toda a economia é abruptamente paralisada, como agora ocorre, o problema se agrava profundamente já que, em princípio, a grande massa ou perderá sua capacidade de pagamento ou a verá substancialmente reduzida. Estarão fora disso apenas aqueles que dispõem de reservas financeiras, o que deve representar pequena minoria.

Obviamente, tudo é ainda mais prejudicado porque a economia funciona também com base na expectativa, de modo que, sem saber quando as atividades poderão ser retomadas, as pessoas tendem a segurar seus gastos ao máximo possível – e, às vezes, até ao impossível – para se assegurar de que manterão recursos financeiros mínimos para ao menos sobreviver durante o período necessário que, para todos, representa grande incógnita.

Assim, a questão posta inicialmente é totalmente pertinente. A nosso sentir, ela dependerá, fundamentalmente, do tempo em que a paralisação da economia perdurar.

Mas um aspecto é inexorável: o condômino paga adiantado para fazer frente aos custos e despesas que incorrerão no futuro, notadamente no próprio mês em que é efetuado o pagamento da taxa condominial. Ou, então, para formação de fundo destinado à reforma do edifício ou outras despesas extraordinárias, como pintura, compra de equipamentos como geradores de energia etc.

Assim, não existe a mínima chance de renegociação de taxas condominiais, porque o dinheiro para custear essas despesas correntes tem que sair de algum lugar. E esse lugar é representado pelo condômino, que recebe como contraprestação o direito de desfrutar da manutenção de equipamentos (elevadores, geradores de energia), limpeza, pessoal de portaria etc.

O que precisa ficar muito claro é que, se o condômino deixa de pagar, o condomínio não tem como se sustentar. Ainda porque não tendo personalidade jurídica, não pode pedir recuperação judicial ou falência. Quando o montante ingressado no caixa do condomínio, ante a inadimplência, é forçadamente reduzido, substancialmente ou não, os demais, adimplentes, têm que custear a diferença.

As medidas conduzidas pelos condomínios, quando ela ocorre, é protestar e executar o condômino faltoso. Algumas vezes a administração condominial representada pelo síndico entra em negociação com o condômino inadimplente e parcela os recebíveis. Raras vezes exclui encargos (multa). Muitas vezes, a pendência de pagamento da taxa condominial vai parar no Judiciário.

Então, o parcelamento como forma de renegociação da taxa condominial, provavelmente de fato ocorrerá em larga escala, porém, como exposto, tudo vai depender do tempo que perdurar a paralisação da economia.

E, óbvio, dependerá também do impacto que isso provocará no salário (do condômino empregado) ou na receita (condômino empregador).

“Uma sugestão que fazemos aos síndicos consiste em antecipar-se ao problema, divulgando aos condôminos a importância de manter-se em dia com as taxas condominiais e expondo as razões, dentre elas, que o condomínio não pode pedir concordata ou falência, de modo que, por se tratar de uma coletividade que se mantém com a arrecadação mensal, ao aceitar conviver sob suas regras o condômino aceitou também assumir parte do rateio que lhe cabe”, comentou Adonilson Franco – presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais).
Quando alguém deixa de contribuir, outros terão que fazê-lo. Ou seja, a falta de um impõe ônus a todos os demais.

Se a realidade mostrar dificuldade incontornável para a administração condominial, pode ser o caso de o condomínio ver-se compelido a vender seus recebíveis (taxas condominiais pendentes) para empresas especializadas em cobranças condominiais que, muitas vezes, adquirem tais direitos creditórios, claro, cobrando por isso na forma de deságio sobre o valor de face dos créditos a elas cedidos.

Só para alertar, em janeiro/2020 a inadimplência representada por ações de cobrança na capital paulista foi reduzida em 31,5% (597 ações contra 872 em dezembro de 2019), segundo dados divulgados pelo SECOVI.

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